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今年以来，多家房企出现资金链问题，频频爆出违约。一直以来，房地产行业占我国GDP较大比重，化解房地产企业风险的重要性不言而喻。
近日，中国人民银行、中国银保监会联合对金融机构发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》(以下简称《通知》)，要求银行业金融机构稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务。这也意味着，依靠行业并购消化不良资产成为本轮房地产行业风险出清的主要路径之一。
《中国经营报》记者在采访中了解到，在政策支持下，有银行开始观望房地产风险处置项目并购的情况。
但金融机构将怎样参与？在这一过程中，风险防控的边界如何把控？受访人士表示，行业景气度能否顺利修复依然是收并购推进的最大前提，销售预期不明朗的情况下购房者观望情绪浓厚是目前的最大堵点。
金融“骑士”入场
针对房企存在的现金流难题，《通知》要求金融机构入场“护盘”，具体围绕六方面内容展开，包括稳妥有序开展并购贷款业务、加大债券融资支持力度、积极提供并购融资顾问服务、提高并购服务效率、做好风险管理，以及建立报告制度和宣传机制。
“目前内部正研究参与房地产风险处置项目并购的具体路径。”某国有银行授信部人士告诉记者。
某国有银行地方分行行长也坦言：“据了解，现在总行正在针对监管层的指导制定具体的政策和专项内容，目前还没有下发给地方分支行，因此我们还没有具体动作。而且哪些属于风险处置项目、要走怎样的并购程序、买家可以是哪些企业都还不明确。”另一国有银行分行授信部人士表示，房地产风险处置项目并购属于公司贷款项目，但分行层面在这方面的审批权还没下放。
“银行的优势在于资金面相对充裕，且通过房地产开发贷和按揭房贷已经和房地产企业有深度合作。”中国银行研究院研究员王梅婷分析，“目前房地产全行业资金链紧张，很难出现前几年行业龙头进行大规模并购的情况；同时，考虑到监管趋愈发严格，场外资金也很难通过理财、资管产品等借道进入房地产市场，预计未来一段时间，银行是房地产企业并购的重要资金来源。”
大型房地产开发企业的债务违约事件频繁出现是2021年房地产市场的典型特征。自9月起多家房企面临流动性困境，化解房地产行业风险已到了关键时刻。
谈及此轮房地产企业出现债务问题的原因，国家金融与发展实验室高级研究员尹中立指出，既有房地产调控政策作用的结果，也与房地产龙头企业出现债务危机对市场冲击有关。他认为，从行业情况来看，有关部门在出台“三线四档”政策时，考虑到市场的稳定，对财务数据不达标的房地产开发企业设置了三年过渡期，但此政策在执行过程中出现层层加码现象，财务不达标的企业基本失去了融资能力，有些银行甚至提前抽贷，导致房地产市场出现了一定程度的流动性梗阻。
“尽管部分民营房企开启自救模式，尽可能对已到期或将到期债务进行展期申请，或是通过各种渠道进行融资，但整体来看金融机构均较为谨慎，获得融资十分有限。”同策研究院分析师陈舒告诉记者，长期来看，在融资环境整体维稳的基调下，融资端虽略有松口，但金融机构对民企整体信心不足，若金融市场持续无法恢复，债务违约事件或将继续发生。
房地产并购项目风险几何？
上述国有银行授信部人士向记者透露道，从近期监管层指导文件可以看出，“房住不炒”、不将房地产作为短期刺激经济工具等总基调不变，但监管层希望通过对金融机构的支持，扭转前一阵子市场对房地产领域的悲观情绪，鼓励金融机构对房地产的合理发展需求要给予支持。
“从近段时间来看，直接收并购案例并不是很多，主要是前期优质房企鉴于资金和风险以及市场预期考虑并不敢轻易发起收并购，此次明确政策后，未来优秀房企的并购意愿会增加。”同策研究院资深分析师肖云祥告诉记者。
中国房地产数据研究院院长陈晟告诉记者，尤其针对民营房企项目的并购，要与现在市场上的土地交易情况进行对比。“如果通过并购项目获得土地与企业直接在市场购买土地项目差不多，那房企就没有并购的动力。所以，要促成房企并购项目，要有市场因素的考量，同时还要结合并购本身的一系列财务、法律等方面进行决策性评估。”
肖云祥指出，在对风险房地产项目进行并购时，需要对出险企业进行多方面的评估，但仅从资金需求的角度来看，通过出售资产获得资金是出险房企的核心诉求，但优质项目的出售也意味着未来竞争能力会受到削弱。
王梅婷向记者分析称，房地产项目并购贷款的风险主要集中在企业自身经营层面、行业层面上。“由于房地产企业交易利益链条大，房地产企业账目报表不够清晰以及与管理层存在利益冲突等原因，一些房地产企业并购之后存在整合困难的情况，而企业盲目扩张、账目复杂、亏损严重等则可能导致并购项目出现大幅亏损。从房地产行业层面上，如果房地产行业景气度继续下行，则并购主体和被并购标的都有可能陷入更加严重的经营困境，导致房地产融资出现问题。”
毕马威中国重组咨询服务主管合伙人何巍烨告诉记者，提升投行化思路化解风险是当前较为有效的处置思路和模式。“一些金融机构在部分风险项目中可能已是债权人，如何从传统的债权保全思维，到用做大增量、多方共抬、争取资源、时间换空间等思路去化解风险，对金融机构而言，即是机遇，更是挑战。”
化解房企流动性危机
自12月以来，金融机构、住建部门及地方政府联合表态协同化解房企流动性危机。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者分析，此次《通知》提出的收并购金融模式，其实说明当前房地产金融的逻辑：房贷政策放松、发债政策放松、房地产资产证券化政策放松、收并购政策放松。类似政策循序渐进，和化解当前房地产企业的金融风险等有关，也是各类金融机构和房企所需要积极关注的内容。
在严跃进看来，《通知》一方面给很多机构和企业提供了更多的金融支持和宽松环境，有助于借并购实现更好的项目扩展；另一方面，类似收并购下，一些问题房企的项目可以获得更好地消化，有助于促进此类企业项目的去化，也加快资金的回笼，防范房企经营问题的扩大。
何巍烨提示道，在支持房地产风险项目并购的过程中，金融机构也需要强化贷款风险管理措施的到位和落实，按照穿透原则评估项目风险，做实做透贷后管理尤其是资金用途的监管监控，方能有效降低、防范风险。
不过，穆迪投资者服务公司认为，鉴于对降低系统性风险的高度重视，政府不大可能放宽房地产开发商(尤其是财力薄弱的开发商)融资渠道。与此同时，除非开发商能够大幅降低杠杆水平、偿还到期债务而不损害其资产负债表流动性，否则市场难以重拾信心。
需注意的是，植信投资研究院在《2022年宏观经济展望报告》中指出，整体住房金融环境改善不等于融资环境转为宽松，除央企国企和部分资质较好的民营地产企业外，更多的中小民营房企融资状况仍未得到改善。叠加明年二、三季度将迎来合计290亿美元中资地产美元债到期的小高峰，房企还债压力仍然较大，不排除更多房企出现实质违约、信用危机的可能。
对此，植信投资研究院建议，对房地产行业提供稳定合理的金融支持尤为必要，可以有三方面举措：银行信贷应避免大起大落，保持按揭贷款平稳运行；商业银行将加快按揭贷、开发贷审批和发放速度；可能小幅调降首套房房贷利率，适度降低购房者融资成本。
（文章来源：中国经营报）
文章来源：中国经营报