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物业板块热度下降 ：上周东北地产H 股物业指数收于7059.12 点，累计下降10.49%；同期恒生指数累计下降1.10%，恒生综指累计下降0.32%；上周东北地产物业A 股指数收于1140.29 点，累计上涨0.53%，同期沪深300 上涨0.03%，上证综指累计上涨0.60%。上周涨幅前三物管公司分别为保利物业(+17.63%)、宝龙商业(+6.24%)、中海物业(+5.76%)。
上周，保利物业、绿城服务、碧桂园服务、旭辉永升服务、宝龙商业、金科服务、华润万象生活、世茂服务、融创服务、建业新生活、首程控股、雅生活服务、恒大物业、卓越商企服务获港股通增持，保利物业增持最多。截至上周，保利物业/中海物业/绿城服务/碧桂园服务/旭辉永升服务/宝龙商业/金科服务/ 华润万象生活/ 世茂服务/ 融创服务港股通持股比例分别为49.90%/15.83%/7.42%/6.78%/9.32%/7.98%/5.59%/2.74%/1.62%/3.61%。其中，保利物业周内获最多增持(+4.64%)。
公司动态：上周，碧桂园服务配售1.5 亿股公司股份，筹资约80 亿港元；保利物业实施股权激励计划，激励股份总占比不超过10%。
行业新闻：上周，珠海人大常委会公布修改后的《珠海经济特区物业管理条例》；中南服务通过港交所聆讯。
投资建议：上周，保利物业采纳股权激励计划，有效期为10 年，激励股份不超过总股本的10%，连续两个完整年度累计授予股票数量一般在3%以内，激励力度较高；首次授予方案激励对象197 人，覆盖公司中高管理层，授予股份553.3 万股，占总股本的1%；第一/第二/第三批解锁期解锁比例分别为40%/30%/30%，解锁条件为三年内归母净利润CAGR 不低于25.5%、净资产收益率不低于12%/13%/14%、应收账款周转率不低于6.5，且上述指标不低于对标企业75 分位；此次激励导向较为长期，业绩解锁条件较高，及时补足公司核心员工激励不足的情况，有望推动公司业绩长期稳健成长。
碧桂园服务拟配售发行1.5 亿股公司股份，每股53.35 港元，募资约80 亿港元，主要用于项目收并购及商写服务、商业管理服务、城市服务与生活服务类等新业务的拓展，为今年5 月配股1.39 亿股后再一次进行股份配售；当前为行业跑马圈地关键时期，部分偿债压力较大的房企存在出售旗下物企回笼资金的可能性，为头部物企并购扩张的窗口期，充裕资金有望助力公司规模扩张，获得行业整合过程中的优势卡位。我们建议，长期关注公司关联方实力、口碑、科技、规模、赛道布局等，看好碧桂园服务、金科服务、华润万象生活、保利物业；中期重视增长确定性，关注外拓能力、激励机制、关联方销售情况，看好金科服务、旭辉永升服务、绿城服务、宝龙商业；短期关注估值性价比，看好金科服务、世茂服务、宝龙商业、新城悦服务。
风险提示：物管费提价受阻；外拓不及预期；增值服务拓展不及预期
（文章来源：东北证券）
文章来源：东北证券